• 美国房地产新常态

        美国房地产市场自2013年下半年上行受阻后,一直低迷。进入2015年3月,美国又一年传统的房地产季正式拉开序幕,并会保持热度直到8月份。美国房地产市场向来周期性波动,景气循环。2015年,会是美国房地产市场蓬勃发展的一年吗?

        种种迹象显示,美房地产市场正在进入“新常态”。复苏格局下,美国房地产今年对经济增长不会有令人惊艳的提振作用。

        房屋开工建筑活动的速度是衡量房地产市场状况的指标之一,另外的指标还有房价和销售量。美国房屋市场研究机构CoreLogic发布报告称,美国1月房屋价格环比上涨1.1%,同比上涨5.7%。最新的房价指数显示,有四个州上涨幅度达到新高,纽约州上涨5.6%,怀俄明州和得克萨斯州均为8.3%,科罗拉多州9.1%。此外,美国有27个州以及哥伦比亚特区的房价距历史最高值差距已在10%以内。

        报告预计,房价上涨这一趋势将从2015年1月持续至2016年1月,涨幅有望达到5.3%。

        此前不久,美国全国房地产经纪人协会也公布了报告,报告显示,1月美国旧房销量下降至2014年4月以来的新低,经季节调整按年率计算为482万套,比前一个月的修正值下降4.9%,比去年同期高出3.5%。当月房屋库存上升0.5%至187万套。

        在美国房地产市场,旧房销量占整个楼市销量的90%以上。分析人士认为,美国健康的月度旧房销量为550万套左右。

        也许用“谨慎乐观”来形容经济学家和房地产专家们对2015年美国房地产的走势比较恰当。CoreLogic经济学家山姆·卡特(Sam Khater)对《财经》记者排除了房地产“V”型反转的可能。他说,2015年美国房地产市场会持续复苏,我们已看到积极因素的汇流,包括就业增长的强劲和消费者信心的不断高涨。但今年更可能是“L”型复苏,先是上行一段时间,然后明显放缓。原因是,明显缺乏房屋新开工的建筑活动。

        经济与房地产错拍

        房地产市场向来为美国经济提供增长动力,但自2014年下半年以来,二者出现了错轨。

        一方面,美国经济如火如荼。3月初,美联储发布褐皮书称,美国大部分地区和领域的经济活动在1月初至2月中期持续扩张,其中,大部分地区的消费者支出和汽车销售实现上升。褐皮书称,大部分地区的薪资压力温和。

        美股牛市也热火朝天地进入第六年。纳斯达克指数在3月初重新站在5000点之上,是2000年互联网泡沫破灭以来首见。

        美元则实现了过去30多年来最迅速的升值行情之一。 3月10日,美元指数升势凌厉,一度突破98关键线,创下12年来新高。与之相比,日元、欧元、澳元和众多新兴市场货币皆对美元大幅下行,欧元跌至12年新低,日元则创下8年新低。

        最大的利好是美国非农就业保持强势增长。美国非农就业已连续12个月保持在20万人以上的增长,是1994年以来的首次;并连续4个月增长超出市场的预期,显示出就业市场增长的强势。

        这些利好数据让人惊喜也让人困惑。美联储一位不具名官员对《财经》记者解释说,美国经济开始领跑背后是全球增长前景的分化,以及政策应对的不匹配?;饭怂闹?,中国经济放缓,正为通缩压力而烦闷;欧元区持续数年萎靡不振;日本也在苦苦挣扎;美国则通过漫长而渐进的调整,私营部门债务减记,金融部门自我修复等夯实了经济的基本面,美联储退出量化宽松又引发资金回流,外国投资者在美国债券和货币市场寻求收益优势,加之页岩革命的助力,使得美国经济一枝独秀。

        美国房地产市场却出现了另一片图景。2015年1月,美国旧房销量下降至2014年4月以来的新低,令人失望的还有住房销售中的占比约为8%的新房销售。2013年美国新房销售不佳,销量为42.9万套,2014年总销售量稍有增加,为43.5万套;美国商务部日前公布的数据显示,美国1月新房销售量经季节调整后,按年率计算为48.1万套,环比下降0.2%。

        2014年美国新屋开工总数为101万户,比2013年增长了9%,为2007年以来最高增速,但这个数字仍然低于过去20年150万户的平均水平。三年前,美国房价触底,随后的两年房价连续上涨10%,然后在2014年秋季开始涨幅放缓,2014年整体上涨5%左右。

        在短期和长期因素交互叠加下,美国房地产市场反弹乏力。从经济周期的角度,卡特说,回想2000年前后,股市大规模膨胀,随后互联网泡沫破灭,引发了2000年第三、第四季度之后的经济衰退。因这次?;⒎怯煞康夭菽?,所以经济在短暂衰退后再次起飞;而十年后这一次经济大衰退的最不寻常之处在于,它是2008年房地产泡沫破灭后的产物。

        经此打击后,房地产市场数年不振,房屋开工建筑活动是病灶之一。细分下来,多户型房屋建筑活动的表现可圈可点??ㄌ厮?,由于多户型新屋住宅市场在金融?;拔床?,这一市场能得以迅速复苏,并回到衰退前水平;但单户型住宅开工建筑活动则在2003年-2007年楼市繁荣时产生大量投机,之后,又被矫枉过正,使得单户型新屋住宅市场在2008年、2009年左右崩溃。在过去二三年中,单户型住宅市场一直在缓慢地恢复原气的过程中。

        结构性的改变正在发生。美国经济学家丹尼尔·科瑞(Daniel Corrin)对《财经》记者指出,在人口方面,美国战后“婴儿潮”一代退场,新千禧一代在2015年进入18岁到34岁的年龄区间,成为美国主要人口群体。而25岁到44岁的人群是形成家庭单位的重要部分,对房地产发展举足轻重,但长期趋势是,25岁到44岁的人口占总人口比重在上世纪90年代经历高点后,逐步缩小,而在未来的20年,美国住房的需求量将主要由这个人群决定。

        沃顿商学院教授约瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)则从住房拥有意愿的角度解读了这样的现象。他对《财经》记者说,与美国房地产繁荣期的高点相比,现在人们的住房拥有意愿偏低,住房拥有率从那时的69%降到现在的64%,至少今年,这个局面不会太大的有改观。

        在美国就业强劲的大背景下,就业增长会带来住房需求的增加,但吉尤科相信,这些住房需求方都会成为租房客而非买家。一方面,人们的产权心理发生了变化,特别是在美国新一代的年轻人心中,拥有住房不再被看作是财富增长的途径——他们见证了房价大跌,不想重蹈覆辙。

        这几乎相当于简单的算术题,美国有1.2亿个家庭单位,美国住房拥有率从峰值69%下降5个百分点,就意味着,若每个百分点有120万家庭单位的话,现在比69%的住房拥有率时减少了600万个房主。吉尤科认为这一比率不会发生逆转,因此房主数量今后也不会有显著增长。

        现在的房地产市场状况在吉尤科看来,更准确地反映了上一个周期前的常态,也因此这种状况会持续更久,而十年前左右的房地产市场大繁荣才是不太正常的。

        希望推手

        在供需法则上,也不全是坏消息。美国房地产市场积极的迹象随春天的土壤而松动,开始孕育希望。

        美国经济大衰退后,房地产市场难有起色的一个持续性挑战是,家庭单位形成的减少和推迟,这对住房的需求有实质性的负面影响。

        在长达七年家庭单位形成的低速增长后,2014年第三、第四季度美国家庭增加了130万,创下自1981年以来的最高??ㄌ厝衔壳罢饬礁黾径鹊脑龀せ嵊性跹挠跋旎褂写鄄?,但这毕竟是真实的增长。

        失业率长期高居不下是宏观层面近年来拖累美国房地产市场复苏的主要制约。形势慢慢变得有起色,过去12个月,美国共增加非农就业人口330万,是2000年3月以来的最高。而新出笼的2月失业率数字则让人非常惊喜,2月失业率从1月的5.7%进一步下降5.5%,是2008年以来的最低。

        科瑞说,虽然就业市场还有诸多不尽如人意之处,如数以百万计的长期失业者被剔除出了劳动力的范畴,劳动参与率在下降,就业质量也在下降,但就业市场确实在继续改善,并逐步向美联储预计的充分就业目标靠近。

        也许现在只是时间上的问题,就业市场对房地产市场的积极影响会逐步显现。尤其当房价的反弹效应过后,能真正驱动价格稳定上涨的,是就业增长。有研究发现,美国房价上涨最快的城市,并非那些受到房产泡沫破裂打击最重的,而是就业增长更快的。在10个美国每年房价增长最快的城市中,有9个的就业增长年化率至少在2%;与此对应,在10个美国房价增长最慢的城市中有6个房价下跌,几乎无一幸免地被就业停滞所困扰。

        现实中,美国许多地区的房屋供不应求,是推高房屋售价的重要原因。在就业增长之外,收入水平如果能持续增长,房屋供应紧张的状况才会得到真正的缓解。

        在房地产泡沫破裂后的最初几年,房地产业抖擞精神,把主要精力集中投在更多的实惠的多户型房屋住宅上,但近来此类住宅的需求已趋于平缓,房屋价格的上涨也已放缓。建筑商于是转而放眼于需求相对更大的单户型住宅,而买家则只是一些能付起百万美元以上的高收入人群。

        房地产的现实逻辑困境是,住房库存紧张影响销售,而房价上涨又将首次购房者排除在外。但就业市场进一步改善带来的曙光是,员工时薪增速会随之加快。

        2015年2月,美国私营部门员工平均小时工资同比上涨2%。过去5年以来,其平均时薪增幅基本维持在2%左右。美国社保管理局的数据显示,在所有的美国劳动者中,有39%的人年薪低于2万美元、52%的人年薪低于3万美元、63%的人年薪低于4万美元、72%的人年薪低于5万美元。社会平均薪酬水平一直得不到提升,使购房变得可望而不可即。

        在企业层面,包括沃尔玛、星巴克等大型企业已调高员工时薪以吸引和留住员工;在政府层面,2015年伊始,美国有19个州提高了其最低工资标准,此举将有助于提高收入增长幅度,特别是对低收入者而言尤其如此。

        能够帮助中低收入者减轻住房负担的还有按揭利率。但在过去四年中,尤其是2014年按揭利率让人捉摸不定——在利率会上涨的共识下,2014年按揭利率从年初的4.7%降到了年底的4%左右。而在过去20年中,30年期固定按揭利率的平均水平是6.14%。

        吉尤科乐观地认为,2015年的按揭利率不会像在2014年一样不可捉摸。在美联储开始增加政策利率后,吉尤科说,按揭利率会有一些上涨,但数据显示利息的温和变化不会对住房需求有大的影响,的确有一部分需求会被挤出,但对市场不会有抑制。

        在政策层面上,2015年一系列防止过度调控政策变化开始实行,以期帮助大量潜在的借贷者跨过首付的门槛。美国联邦住房金融局(FHFA)就在去年年底表示着手制定相关政策,以拉动美国房贷业务增长?!傲椒俊币餐瞥隽艘缘椭?%的首付比例收购银行的房屋贷款。尽管3%的首付规则会有多诱人尚待时间检验,但2015年显然将是美国公私合力使借贷更容易的一年。

        确保2015年房屋销售的三大动力除了强劲的就业增长、低按揭利率外,最重要的一条是消费者信心十足??ㄌ厮?,油价与消费者信心之间有紧密的相关性。过去的半年多时间中,油价下跌使消费者信心飙升,其飙升程度与五年的就业增长所激发的消费者信心等量。而消费者信心又直接与新屋销售联动,所以,新屋销售增加可期。

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