• 划拨土地使用权评估技术路线和评估方法


    划拨土地使用权价格评估问题



        (一)一般性问题


         1、划拨土地内涵是什么?权能有哪些?


    答:国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有明确的土地使用年期限制。


    划拨土地使用权所具有的土地权能不全面,只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权及非常有限的土地处分权。




         2、划拨土地使用权价格内涵是什么?其构成包括哪些?


    答:划拨土地使用权价格,是指通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格,它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。


    划拨土地使用权的市场价格应该是划拨土地在市场上最可能形成、能为大多数人所接受的价格,是以模拟市场交易为基础的。


    根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44 号)和《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》(国土资厅函[2009]311号)相关规定,划拨土地使用权价格由土地平均取得成本和土地开发成本两部分构成。


    土地取得成本为无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的各项客观费用。


    土地开发费用是土地使用者为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用,如“五通一平”费用或“七通一平”费用。




         3、划拨土地使用权与出让土地使用权有何差别?


    答:1)土地取得方式及成本的差别


    划拨土地使用者可能支付了全部、也可能只支付了部分土地补偿等土地取得费。出让土地使用者除了要支付土地补偿费、安置费等土地取得费外,还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益,如完善出让手续时补交的地价款,公开出让时,政府享有的土地收益已包含在出让价款中。


    2)土地内涵及权能的差别


    出让土地使用权具有较全面的土地权能,包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权?;ν恋厥褂萌ㄋ哂械耐恋厝茉虿蝗?,只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权及非常有限的土地处分权。


    3)土地使用权年期差异


    出让土地使用权有年期限制,其最高使用年限因出让土地的用途不同而不同,土地使用权出让合同约定的使用年期届满,若土地使用者未申请续期,或续期未获得批准,土地使用权由国家无偿收回?;ν恋厥褂萌ㄒ话忝挥忻魅纺昶谙拗?,原则上讲,只要土地不改变用途、不改变使用者、不参与经营活动,土地使用者可以无限期使用土地。但目前在一些地方,供应划拨土地使用权时也有明确年期限制,如粤东等地区。



    4)土地价格差别


    在同等条件下,划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格是不一样的。尽管划拨土地使用权为无限年期,而出让土地使用权为有限年期,但一般情况下,条件相同或相近的土地,出让土地使用权价格要高于划拨土地使用权价格。这是因为,土地价格的内在决定因素是其土地权能?;ν恋厥褂萌ê统鋈猛恋厥褂萌ㄔ谕恋氐恼加腥ê褪褂萌ǚ矫婊久挥胁畋?,但在收益权和处置权方面,两者存在很大差别;出让土地使用权包含了比较完整的收益权和部分处置权,而划拨土地使用权则仅包含了部分收益权(与国家共享收益权)和非常有限的土地处置权。




         4、划拨土地能否转让、出租、抵押?须满足哪些条件?


    答:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条,划拨土地符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:


    (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;


    (2)领有国有土地使用证;


    (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;


    (4)依照土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。


    根据《城市房地产管理法》第三十九条:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。


    以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。


    根据《城市房地产管理法》第五十一条:设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。


    根据《城市房地产管理法》第五十六条:以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。


    因此,划拨土地使用权的转让、出租、抵押主要是针对其地上建筑和其他附着物的转让、出租、抵押行为,划拨土地使用权转让、出租、抵押必须依法批准,必须缴纳属于土地所有者的土地收益。


    5、国有企业改制时,涉及划拨土地的,如何处置?


    答:国有企业改革中,涉及划拨国有建设用地使用权处置的,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取保留划拨国有建设用地使用权、国有土地出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)或国有土地使用权授权经营等方式处置。




    6、哪些土地可以划拨方式取得?


    答:根据国国土资源部令第9号《划拨用地目录》。




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