• 调控加码暴利时代终结 房企粗放式经营模式亟待转型

      随着房地产调控政策不断加码,房企的库存和资金压力日趋加大。在此间举行的2011博鳌房地产论坛上,与会专家和业内人士认为,房地产暴利时代已经结束,房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战,房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代。

      调控力度不断加码

      房地产暴利时代渐退

      今年以来,在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下,多数城市房价涨幅明显趋缓,投机投资性购房需求得到有效抑制,部分房价过高城市出现稳中有降态势。

      国家统计局18日发布的7月房价数据显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有14个,持平的城市有17个。与6月份相比,7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过1.0%,涨幅比6月份缩小的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。

      二手住宅价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有22个,持平的城市有12个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过1.0%。

      正当房企在严格调控政策下转战二、三线城市、部分二、三线城市房价呈现上涨势头之时,住房和城乡建设部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准,限购令“扩编”箭在弦上,房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭。中国房地产业协会副会长朱中一认为,2011年是我国“十二五”规划的开局之年,也是房地产转型发展的关键之年,中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。

      “中国的房地产市场正发生着巨大变化,如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风中,调控后就是置身于刺骨的寒风中了,而且这个寒风不是一年两年,不能太乐观?!备吆屯蹲识鲁に睁嗡?,5年前投资一二线城市的住宅,年投资回报率一般能达到15%,调控后的年回报率不会超过5%。苏鑫认为,限制第三套房以上的按揭一定是长期的政策,因为政府意识到普通住宅的去投资化是未来政策的重要趋向。

      库存压力持续增大

      资金链日益绷紧

      随着房地产调控的进一步深入和政策的进一步细化,多个城市和房企的库存量大幅攀升,同时销售量萎缩和融资成本上升导致房企资金链条日益紧绷。

      截至8月17日,沪深两市122家房地产上市公司中,共有38家上市房企公布了2011年半年报。据WIND资讯统计数据显示,38家上市房企期末存货从去年同期的2602.24亿元大幅增加至今年中期的3762.06亿元,同比增长44.57%。而从已公布7月销售数据的14家上市房企销售情况来看,有9家上市房企销售业绩环比出现下跌。而对于小型上市房企而言,宏观调控将使其资金链更加紧绷,多家小型上市房企上半年均出现经营性亏损。

      流动性日益收紧,房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄,融资成本不断上升。前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢认为,目前大部分房地产企业都面临资金压力,要么降价获取资金,要么去资本市场进行成本较高的融资。

      部分与会专家认为,随着调控政策深入和细化,下半年房企库存压力进一步上升,买方市场很可能到来,再加上房企资金持续受到压力,房企可能将推盘降价回笼资金。

      经营盈利模式遭遇挑战

      房地产业亟待转型

      随着房企库存和资金的压力不断增大,房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战,房地产业亟待转型。

      北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝说,过去简单地拿地、盖房、预售、回钱,产生利润的模式已经不存在了。房企现在首先要降低发展速度,做好手中的住宅产品,同时适当开发综合性商业项目。

      “住宅市场将走向微利时代,不再是产生暴利的产品,房企必须创新产品、提高品质,才可能获得利润?!币仔〉纤?,严厉的调控加速了中国城市化往二、三线城市的转移,城市化热点已经不在沿海 大中城市或一线城市,房企来源于投资升值的盈利模式将会受到很大挑战,通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变,与之相适应的粗放式经营盈利模式将结束。

      苏鑫认为,此次房地产调控必然导致两个趋势,一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场,二是普通住宅的去投资化。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资,房地产投资将告别“炒房”时代进入理性投资时代。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点。

      朱中一说,今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主,所有企业都必须重视这个问题,否则将面临淘汰的危险。

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