• 征收条例应明确土地使用权的补偿

       ■ 观察家

      从公平的角度来说,“房”和“地”是一体的,但征收的本质是“征地”?!胺俊弊苁窃诒嶂?,“地”却相反,每年都在升值。因此,房屋征收如果撇开“地”而仅对“房”进行评估,那么这样的评估结论是不完整的,补偿结论也往往很难被接受

      日前,备受公众期待的《国有土地上房屋征收和补偿条例(征求意见稿)》公开征求意见,征求意见稿涉及土地使用权补偿的条款主要有两个,即第12条第2款规定:征收房屋的,应当依法收回国有土地使用权;第20条第1款规定:货币补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

      由此来看,“征收条例”对于土地使用权的补偿问题仍持“回避”态度,在解决这个棘手问题上没有任何突破。

      其实,《土地管理法》早有规定:为公共利益需要使用土地、实施城市规划进行旧城区改建……可以收回国有土地使用权,对土地使用权人应当给予适当补偿。尽管有明确法律依据,但现行《城市房屋拆迁管理条例》没有对土地使用权补偿予以明确,只是在第24条给出了“模凌两可”的规定:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格来确定。这里的“区位”补偿到底与土地使用权补偿之间是什么关系,一直公说公有理,婆说婆有理。现在,征收条例仍然沿袭旧规定,毫无改进,实乃一大遗憾。

      笔者以为,《土地管理法》关于土地使用权补偿的规定缺乏操作性,导致土地使用权补偿不能以“看得见的”方式落地。现行拆迁条例中的“区位”补偿虽不能在法律上等同于土地使用权补偿,但似乎在理解上又不能说与土地使用权补偿一点关系都没有。在某种程度上,“区位”似乎包含了土地使用权的某些因子。比如根据《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》,“区位”补偿价就由基准地价和基准房价构成。

      但从长远来看,这种“不明不白”的补偿模式无疑于一笔“糊涂账”,应尽快明确将土地使用权补偿列为单独项目进行评估和补偿。

      其一,从公平的角度来说,“房”和“地”是一体的,但征收的本质是“征地”,如果被征收人在“看得见的”补偿款中,只获得“房”的估价补偿款,便连“房”带“地”一同失去,这样的评估补偿,即使实质上公平,但由于正义没有以看得见的方式实现,会使被征收人产生“相对剥夺感”。

      其二,从权利?;ど峡?,即使“区位”补偿可以理解为隐含了部分土地使用权的补偿,但这种补偿“不明不白”,而且没有区分土地使用权的“来源”,实质上也抹杀了不同来源土地使用权对土地使用权人权益的影响。因此,可以说,土地使用权人在法律上的土地补偿权,目前特别需要让这项权利落地生根的支架,新修订的征收条例理当担此重任。

      其三,从生活经验和情理上来说,谁都明白,“房”的价值是无法与“地”相提并论的,尤其在大中城市,“房”总是在贬值,“地”却相反,每年都在升值。因此,在房屋征收评估中,如果撇开“地”而仅对“房”进行评估,那么这样的评估结论是不完整的,难以反映房屋的完整市场价值,如此得出的补偿结论也往往很难被接受。

      土地使用权是影响被征收房屋补偿的核心因素,如果不对此价值加以凸现,并单独列出评估补偿,不仅不利于被征收人合法权益的保障,而且违背了征收法律关系的规范化和法治化趋势,也无助于各地普遍存在的“拆迁之痛”、“拆迁之祸”的有效解决,导致制定征收条例的初衷落空。

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