• 一份无电子化备案《估价报告》引发的纠纷案件

        

         有评估从业人员感叹,评估法出台后给人感觉更无可适从了,各类评估似乎都有了法律这把利剑?;?。分享一宗估价委托合同纠纷案件,信息量比较大,其给评估行业启示远不止在于案件本身。本案件主要涉及:1.评估行业的监管问题;2.评估资质问题;3.抵押登记程序问题。

    广东省广州市中级人民法院

    民 事 判 决 书

    (2016)粤01民终12118号

    上诉人(原审原告、原审反诉被告):高要市中天xx置业有限公司,住所地广东省高要市。

    法定代表人:梁泽强,总经理。

    委托代理人:许迎春,广东祺泽律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告、原审反诉原告):广州X诚房地产评估咨询有限公司,住所地广东省广州市越秀区。

    法定代表人:王X春,总经理。

    委托代理人:程有社,广东元道律师事务所律师。

    委托代理人:罗柳华,广东元道律师事务所律师。

    上诉人高要市中天XX置业有限公司(以下简称中天公司)因与被上诉人广州X诚房地产评估咨询有限公司(以下简称X诚公司)服务合同纠纷一案,不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民二初字第1752号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    中天公司上诉请求:1.判令解除中天公司与X诚公司之间的土地评估服务口头合同;2.判令X诚公司立即返还中天公司已支付的合同款88000元;3.驳回X诚公司的反诉请求;4.判令X诚公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

    事实和理由:1.X诚公司明知评估报告须要提交的是国土资源部门,而国土资源部门已经明确出台法规,要求对评估报告必须实施电子备案。X诚公司的报告未能符合国土资源部门的要求,被退件是必然的,也是可以预见的。X诚公司导致中天公司不能实现合同目的,构成根本性违约,中天公司要求解除合同符合法律规定。原审判决故意将X诚公司的违法行为后果限定为受到行业协会进行处理,而不提该违法行为导致评估报告不能备案使用,是错误的。2.X诚公司不具备对涉案土地出具符合国土资源部门要求的评估报告的资质。原审判决引述《房地产估价机构管理办法》来认定X诚公司具备相应资质,又以《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》对X诚公司的行为不具备约束力来否认X诚公司的违约行为。实际上,土地评估和房地产评估是两个不同的概念,其评估对象、法律依据、主管部门都不同。房地产评估是针对建筑物连同附着土地进行评估,其主管部门是住房和城乡建设部,其执业人员被称为注册房地产评估师;而土地评估的对象是没有附带建筑物的宗地,其主管部门是国土资源部,其执业人员称为土地估价师。X诚公司的法定代表人王X春同时具备国土资源部颁发的《土地估价师资格证》和住房和城乡建设部颁发的《注册房地产估价师资格证》就可以印证这一事实。因此,根据X诚公司提供的相关资质,可以证明X诚公司仅具备房地产评估资质,而确实不具备对土地进行评估的资质。对于X诚公司的资质问题,建议二审法院向国土资源主管部门进行调查核实,以便查明案件真相,作出公正裁决。3.口头合同实际对价款的约定就是88000元,中天公司的员工并未获得中天公司的授权签署欠条或约定价款,该员工的行为严重损害中天公司的权益,未经中天公司认可,不应由中天公司承担法律后果。X诚公司作为长期从事评估服务的机构,应当与客户签订书面合同,并通过对公账户进行收付款项,其利用私人账户往来且无法举证双方合同的价款,应当承担举证不能的后果。综上,X诚公司未能提供合格的评估报告,导致中天公司合同目的无法实现,X诚公司得知此情况后并未采取任何补救措施协助中天公司达成合同目的,依法可解除合同,并要求返还评估费。

    X诚公司辩称,1.原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院予以维持并驳回中天公司的全部上诉请求。2.本案的合同目的是为了抵押价值评估,并未约定其他条件如必须国土局备案等,因此中天公司称不符合合同目的与事实不符。3.国土资源部所出台的相关规定并不能约束房地产评估机构,而X诚公司所具备的房地产估价资质,依法可以对土地价值及抵押进行评估;4.罗某是中天公司的员工并代表中天公司与X诚公司达成了口头合同并进行了履行,且X诚公司向其交付了评估报告的原件,中天公司也确认收到了原件,中天公司从未对评估费的收费标准提出异议,只在本案诉讼中才对此提出质疑,中天公司认为其员工的行为损害了其利益应当另案起诉。

    中天公司向原审法院起诉请求:1.判令解除中天公司、X诚公司之间的土地评估服务口头合同;2.判令X诚公司立即返还中天公司已支付的合同款88000元;3.X诚公司承担本案全部诉讼费用。

    X诚公司向原审法院反诉请求:判令中天公司继续支付剩余的款项88000元。

    原审法院经审理查明,2015年7月,中天公司的工作人员罗某代表中天公司与X诚公司口头达成协议,约定由中天公司委托X诚公司对中天公司所有的位于高要市南岸南兴一路的一宗商住用地(高要国用2015第02202号)进行抵押价值评估;同时约定评估费用为176000元。

    X诚公司接受中天公司的委托后,在2015年8月13日作出X诚房某[2015]第020002号《房地产抵押估价报告》,报告其中载明:估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值;估价对象位于高要市南岸XXX路,为一宗商住用地,土地面积为XXXX平方米;价值时点:2015年7月28日,价值类型:抵押价值;估价结果:估价对象在价值时点的公开市场价值为44083000元,单价为XXXX元/平方米;抵押价值为44083000元,单价为XXXX元/平方米;等。该《房地产抵押估价报告》加盖有X诚公司的公章,并由注册房地产估价师王X春、彭某签名。

    2015年8月20日,中天公司向某公司支付了土地评估费88000元,X诚公司于同日向中天公司出具收款收据:今收到高要市中天恒基置业有限公司首期评估费88000元。次日,中天公司的工作人员罗某在编号为X诚房某(2015)020002号《签收回执单》签名,该回执单载明:今收到广州X诚房地产评估咨询有限公司房地产抵押估价报告叁份,为原件,编号:X诚房某(2015)020002号;收据:已开¥88000,已收¥88000;是否已经付款:未付余款¥88000元。

    中天公司取得上述估价报告后的同日向肇庆市国土资源局高要分局申请办理土地估价报告备案,该分局收件后于2015年8月22日向中天公司作出文号(2015)47号退(补)件通知,通知其中载明存在问题:根据《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》(国土资厅发{2012}35号)中“自2012年7月1日起,土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案”的要求,该评估报告并没有提供电子备案号。承办意见:建议退件。中天公司的备案申请被退回。

    退件后,中天公司向某公司反映该情况,X诚公司则坚持认为其《房地产抵押估价报告》无问题,并不需要办理电子备案。据此,中天公司称为了尽快办理到贷款,于是另行委托了肇庆市X信房地产土地评估咨询有限公司对涉案地块进行评估。2015年9月2日,该公司作出备案号:4420815AA0***,查询码:91C08***,右上角为二维码的编号为嘉评土字第2015090009号的《土地估价报告》,评估的结果为单位面积地价XXXX元/平方米,楼面地价2267.5元/平方米,总地价44083000元,抵押价值44083000元。之后,中天公司自认其用该《土地估价报告》办理了土地估价报告备案。

    原审另查明,X诚公司是2003年6月25日成立的有限责任公司,经营范围房地产价格评估等,资质等级:贰级,房地产估价机构资质证书有效期到2017年7月24日。

    原审再查明,根据中估协发{2012}50号《关于做好土地估价报告备案工作的通知》中载明:“对未按要求进行报告备案的单位,中国土地估价协会将按《土地估价行业违规处罚记分办法》的相关规定进行处理?!??!?/P>

    原审法院认为,中天公司与X诚公司之间形成的事实服务合同关系合法有效,双方均应依约履行。本案争议的焦点为:1、X诚公司是否具备从事土地评估活动的资质;2、关于X诚公司交付的《房地产抵押估价报告》是否合格,是否具备履行基础,评估服务口头合同的目的未能达到,是否应解除,X诚公司已收取的评估费是否应返还;3、评估费用总共是多少钱,假如还有剩余评估费没有交付,中天公司是否应向某公司交付。

    关于X诚公司是否具备从事土地评估活动资质的问题。住房和城乡建设部颁布的《房地产估价机构管理办法》(2005年10月12日建设部令第142号发布,根据2013年10月16日住房城乡建设部令第14号修正)第三条第二款规定,“本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物……、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、……资产处置等需要进行的房地产评估?!钡诙逄豕娑?,“从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务?!?。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务?!北景钢?,X诚公司作为房地产估价机构,拥有二级资质等级,根据上述规定,X诚公司对作为抵押价值的土地进行评估具有资质。故中天公司认为X诚公司不具备土地评估资质的理由不成立,原审法院不予支持。

    关于X诚公司交付的《房地产抵押估价报告》是否合格,是否具备履行基础,评估服务合同的目的无法实现,是否应解除,X诚公司已收取的评估费是否应返还的问题。上述《房地产估价机构管理办法》第三十二条规定,“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字?!北景钢?,X诚公司作出的《房地产抵押估价报告》并无违反上述规定,故应为合格和具备履行的基??;同时,双方的口头合同仅仅约定X诚公司接受中天公司委托,对中天公司名下的相关地块进行抵押价值评估,并无约定X诚公司作出的《房地产抵押估价报告》一定要能在相关部门办理上抵押备案登记。另外,根据《房地产估价机构管理办法》第二条规定,“在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质,从事房地产估价活动,对房地产估价机构实施监督管理,适用本办法?!焙偷谌醯谝豢罟娑?,“本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构?!贝由鲜龉娑杉?,X诚公司是房地产估价机构,适用《房地产估价机构管理办法》;而国土资厅发{2012}35号的通知是针对土地估价中介机构,且《房地产估价机构管理办法》中并无规定房地产估价机构作出的《房地产抵押估价报告》需要实行电子化备案才能使用;而上述通知亦无规定《房地产抵押估价报告》没有电子备案就不能办理抵押备案登记使用。X诚公司已根据评估服务口头合同履行了其应尽的义务,不存在违反相关法律、行政法规强制性规定的行为。故中天公司以X诚公司未能提供合格的评估报告,导致其合同目的无法实现,要求解除评估服务口头合同,返还已付评估费的诉讼请求依据不足,原审法院不予支持。

    关于本案的评估费用总共是多少钱,假如还有剩余评估费没有交付,中天公司是否应向某公司交付的问题。从X诚公司提供的证据足以证实罗某是代表中天公司与X诚公司在履行涉案口头合同,中天公司在支付了88000元评估费后,X诚公司将评估报告原件交付给罗某,罗某在X诚公司的签收回执单上签名确认尚欠X诚公司评估费88000元未付,加上此前已付的88000元,故评估费总共为176000元。在X诚公司已依约履行了交付《房地产抵押估价报告》的义务后,中天公司仅支付了一半的评估费88000元,余款88000元至今未付,已构成违约,应承担相应的民事责任。现X诚公司反诉要求中天公司支付剩余的评估费88000元合法合理,原审法院依法予以支持。虽然X诚公司作出的《房地产抵押估价报告》在办理抵押备案登记时被有关部门以没有电子备案为由退件而没有被使用,但国土资厅发{2012}35号的通知并没有规定评估报告没有办理电子备案就不能使用,对未实行电子备案的仅是由行业协会对土地评估中介机构根据相关办法进行处理而已,故X诚公司作出的评估报告因没有电子备案而被退件的责任并非由X诚公司造成。同时,中天公司在退件后未经X诚公司同意的情况下,为尽快实现贷款的目的,就另行委托其他估价机构作出《土地评估报告书》,而该《土地评估报告书》除多了电子备案登记外,评估的结果与X诚公司的评估结果并无差异。故在X诚公司已经履行了其约定义务,而评估报告被退件又非其原因造成的情况下,中天公司拒绝支付剩余的评估费88000元没有合法的理由,原审法院不予支持。

    综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下:一、中天公司在该判决发生法律效力之日起10日内将评估费88000元支付给X诚公司;二、驳回中天公司的全部诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2000元,由中天公司负担;本案反诉受理费1000元,由中天公司负担。

    二审中,当事人没有提交新证据。经本院查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

    二审另查明,原审庭审中,中天公司表示出具评估报告是为了向银行贷款,需要将土地进行抵押,银行要求对土地进行估价、确定价值。二审期间,中天公司表示出具评估报告的目的是为了办理土地抵押及向国土局办理抵押备案;X诚公司表示出具评估报告是为了抵押贷款。

    本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,对中天公司的上诉,本院评析如下:

    中天公司上诉认为X诚公司不具备对涉案土地评估的资质,对此本院认为,《房地产估价机构管理办法》对房地产评估活动的内容和资质进行了规定,X诚公司作为拥有二级资质等级的房地产估价机构,有对土地进行评估的资质,对此原审已经论述充分,本院不再赘述。

    中天公司认为涉案《土地评估报告书》不符合法律规定和合同目的,对此本院认为,《房地产估价机构管理办法》第三十二条规定:“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字?!鄙姘浮锻恋仄拦辣ǜ媸椤贩仙鲜鎏蹩罟娑?,中天公司亦无证据证明《土地评估报告书》的作出程序和鉴定资质有违法法律、法规其他规定的情形;根据双方在原审及二审的陈述,本院确认双方口头合同的目的是中天公司为了办理抵押贷款,对于涉案土地的抵押,中天公司需要到登记机关即肇庆市国土资源局高要分局办理相应的不动产抵押登记手续,根据《中华人民共和国物权法》第十三条规定:“登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为?!?STRONG style="BOX-SIZING: border-box !important; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; MAX-WIDTH: 100%; WORD-WRAP: break-word !important; PADDING-TOP: 0px">因此对涉案土地进行评估并不是办理抵押登记的必经程序,X诚公司出具的《土地评估报告书》虽然无法办理备案,但并不影响办理抵押登记手续及合同目的的实现。

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