• 国有企业改革中土地资产处置方式

      作者:杜云川

    国有企业中土地资产是国有资产的重要部分,国有企业改制中土地资产的处置方式是工作的重中之重。作为土地评估机构研究和分析国有企业改制涉及土地的有关政策法规,搞清国有企业改制土地处置方式的类型和本质,便于我们在前期工作给予企业正确合理处置方式建议,也有利于我们更加透彻了解价格类型,科学合理的选择评估方法,从而得出准确的估价结果。下面主要从国有企业改制土地处置的依据、处置方式及适用性进行探讨分析。

    一、国有企业改革中土地资产处置的主要文件依据

    国有企业改革中土地资产处置主要的文件依据是(国土资厅发【200142号国土资源办公厅关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》及(国土资发【200144号国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知。上述两个文件主要对国有资产改革处置的审批权限划分、适用范围及报批程序、审批处置要求及行文参考格式做了基本规定,上述文件也是我们国有企业改革土地资产处置主要依据。

     

        二、国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式

    企业历史取得的划拨土地使用权,在企业改制过程中可供选择的处置方式有:保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营五种。

    1)保留划拨:保留划拨,是指国有企业改革涉及的原划拨土地使用权,经批准可以采取保留划拨方式处置。

    2)出让:国有土地出让,是指国有企业原以划拨方式取得的国有土地使用权可以依法补办土地使用权出让手续,向政府缴纳土地使用权出让金,取得出让土地使用权。

    3)租赁:国有土地租赁,是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年

    期的土地租赁合同,并支付租金的行为。

    4)作价入股。国家以土地使用权作价入股,是指国家以一定年期的国有土地使用权作

    价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法

    律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

     5)授权经营。国家根据需要,可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批

    准设立的国家控股公司,作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

     

       三、不同土地资产处理方式的对比分析

    处置方式

    处置权限

    常见适用类型

    优缺点分析

    保留划拨

    土地行政管理部门批准

    符合划拨土地保留目录;改制后不改变土地使用用途;改制后仍是国有独资公司

    优点:企业不需要支付土地改制成本

    缺点:企业获得土地使用权不能独立自由地处置土地,经营运作受到一定限制。

     

    出让

    土地行政管理部门批准

    国有企业改制或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;国有

    企业改组为股份合作制的;非国有企业兼并国有企业的;新组建的股份制企业或者中外合资合作企业采用较多

    优点:企业获得土地使用权后,可以独立地处置和经营土地,避免了行政干预,有利于提高企业经营绩效。

    缺点:在短期内一次性拿出一大笔资金补交土地使用权出让金,大多数企业难以承受。企业本想通过股份制改造来募集资金、启动生产、走出困境,但过多的出让金负??赡茉斐赡技山鹑氩环蟪?。

    租赁

    土地行政管理部门批准

    国有企业改制或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;国有

    企业改组为股份合作制的;

    国有企业租赁经营的;

    非国有企业兼并国有企业的。

     

    优点:适合国有企业的承受能力。采取土地使用权租赁方式,可以将出让企业一次性缴纳的出让金化整为零分配到各个年度支付,享有出让土地一样的权利。

    缺点:这种资产处置的方式,由于企业缴纳的年租金可能发生变化,并且可能会呈递增趋势,这对企业可能产生不利影响。

     

    作价入股

    土地行政管理部门批准

    适用省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业。国有企业改制或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;国有企业改组为股份合作制的;非国有企业兼并国有企业的;新组建的股份制企业或者中外合资合作企业

    优点:可以减轻企业的经济负担。在这种方式下,企业只是在年终支付国有土地资产股的股息。与土地使用权出让相比,企业可以免交巨额的土地使用权出让金,减轻企业负担,有利于企业的改制。企业暂时不用缴纳费用

    缺点:需要报批核准,且需要将核定的出让金到财政部门办理资本转增,按国有投资主体由批准权限人民政府土地管理部门委托有资格的国有企业持有;国家作为企业的股东,要对企业的经营进行宏观调控和监督。

     

     

    授权经营

    土地行政管理部门批准

    用省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业;国有大型企业改制,不改变用途和集团公司以外的单位和个人转让

    优点:企业暂时不用缴纳费用;具备土地部分处置权利。

    缺点:需要报批核准,且需要将核定的出让金到财政部门办理资本转增,按国有投资主体由批准权限人民政府土地管理部门委托有资格的国有企业持有,国家以土地作价转为国家资本金或股本金的方式,向集团公司或企业注入土地资产。土地资产运作受到较大程度限制。

     

     四、实际处置方式选取建议

    通过上面各种处置方式优缺点及适用性对比,我们可以建议企业选取适合自身情况的土地资产处置方式;对于企业的非生产经营或用地效益较低且用地面积大的土地,企业暂时没有能力支付土地出让金又符合保留划拨目录的申请保留划拨土地使用权;对不符合划拨保留目录企业自身又缺乏资金,如果是国有企业内部改革,改制后还是国有独资企业建议采取授权经营;对于不符合划拨保留、又无钱交纳土地出让金,又不属于授权经营范围且改制后不是国有有独资企业的建议采取作价入股或土地租赁。对于土地资产位置较好,增值潜力巨大,企业具备一定资金实力的建议采取土地出让的资产处置方式。对于一次改革中涉及多宗土地资产处置的我们可以建议企业选取组合方式进行综合处置,部分保留划拨、部分出让等组合搭配,最终以有利于企业资产运作、生产经营和长期发展为目标。

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