• 成都市商业用房价值评估分析

     

                                         

    从估价师的视野,认识目前成都市炙手可热的商业房地产价值,利于认清抵押房地产的真实价值,把握抵押风险。

    1、市场背景

    近年来,成都以西部其他城市无法比拟的天然条件和投资前景,吸引了全国巨头纷纷落地,布局商业地产,万达广场、万象城、龙湖天街系等一大批动辄上百万平米的超级综合体项目集中面市,供应量持续走高,成都商业地产迎来了大爆发。据《华西都市报》房产周刊一篇文章显示,2013年成都的商业地产以超过290万平方米的在建面积,一跃成为全国商业地产在建规模最大的城市,呈现出量大的特点。

    目前成都各地商业房地产市场销售火爆,新开盘商业和市中心位置优的商业房地产新开盘项目众多。售价上,商业地产的价格出现上扬趋势。在投资回报的需求之上,租金自然会出现水涨船高之势,市中心区域的平均上涨幅度达到10%左右。因近年来租金上涨较快,部分零售商开始购买商业物业,变租赁模式为自购模式,这样一来,某种程度上也无形中抬高了其所在物业的价格。

    如:笔者在两个相近时间走访了骡马市远东百货项目,其价格情况如下:

     

    骡马市远东百货铺面售价表   单位:万元/平方米

            楼层

    时间

    1

    3

    4

    7

    201358

    13

    /

    4.9

    2.9

    2013731

    14.1

    6.35

    5.52

    3.2

    上涨幅度

    8.46%

     

    12.65%

    10.34%

    平均幅度

    10.49%

    该项目土地剩余35年,2015年前办理独立产权,公摊30%。每层5000余平方米,约500余个产权,每个6-10平方米,15年合约,1-5年收益率为8%,6-10年收益率为8.5%,10-15年收益率为9%,购买的次月可收租,10年后回购价格110%,15年后回购价115%,打的就是投资理财的牌,吸引投资者眼球。仅仅间隔两个多月时间,价格上涨幅度之高,可见一斑。

    1.1、目前成都商业房地产火热原因解析:

    第一是政策调整。一方面是受国家对住宅房地产市场调控的影响,住宅市场受如限购及限贷等措施的限制,住房市场的投资受到限制;另一方面是投资客手里头的资金需要转移,找到合理的投资出口,住宅市场趋冷,商业地产成了最好的替代投资对象;

    第二是经济快速发展,难得机遇。2013财富全球论坛在成都举行。这是一场全球化意义的盛会,吸引了包括世界500强企业代表及各国政要、专家学者在内共600多位嘉宾,成都再次成为世界瞩目的焦点。随着成都市快速发展,城镇化进程加快,成都的城市版图实现了一次大的扩围,且天府新区规划落地,为城市的多中心发展带来了难得的契机。以此为背景,商业地产进入发展活跃期。相关信息

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