• 成都市城市地价动态监测工作特点简介

    1 工作概述

    我公司自2004年起一直承担成都市城市地价动态监测工作。2008年,根据51号文的要求对监测范围进行了清理,商业、居住监测范围以城市建成区为主,适当参考近期规划,将原监测范围中的非城市建设区扣除,确定监测范围为454.73平方公里;工业监测范围以各级工业集中开发区为主,确定为253.56平方公里。目前,成都市地价动态监测工作设置商业、居住、工业区段分别为39、318个,标准宗地分别为99、8818宗。见下表。

    1-1  成都市地价动态监测基本情况表

    监测范围(平方公里)

    土地用途

    区段

    标准宗地

    454.73

    商业

    39

    99

    居住

    31

    88

    253.56

    工业

    8

    18

    合计

    --

    78

    205

    承担成都市城市地价动态监测工作以来,公司严格按照《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发[2008]51号)、《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)的要求,牵头组织参与工作的土地估价师采集标准宗地的基本信息,估价师独立测算后形成监测成果按时上报,并对上报监测成果的及时、真实、准确、规范、完备负责。公司开展地价动态监测工作的内容可以归纳为“组织”、“审核、监督”、“ 技术指导、技术支持”等多方面。

    在部利用司、部规划院、省国土资源厅、省规划院、市国土局等领导、专家的指导下,我们的工作得到了各方面的肯定与好评,在全国城市地价动态监测工作综合评比中,也取得了较好名次。通过近几年的工作,按照国家相关规范,形成标准宗地调查表、监测指标调查表、土地供需情况调查表、城市地价年度监测报告、土地交易样本分布图等多种表格、文字、图件及相关研究成果,为国家及当地政府部门提供城市地价变化规律,为土地宏观调控提供数据参考。

    比如,根据历史数据成果,我们绘制成都市各用途地价指数曲线图(以2006年为基期),从图中可以较直观地看出2006年以来成都市各类用地的变化趋势及幅度。见下图。

    1-1  2006-2012年成都市各用途地价指数曲线图

    2             工作探索

    公司在严格按照51号文及《规程》要求,规范操作,按时上报各项成果材料的基础上,结合成都市实际情况,在以下4个方面进行了探索和尝试。

    2.1  增设配备点

    为了更好保障成都市城市地价动态监测数据可靠性和趋势性,公司在现有标准宗地的基础上,参照《规程》对标准宗地的设置要求和标准,在同一区段内选取的与标准宗地在用途、数量上一一对应的调查样本点,称为配备点。见下图。

    2-1  标准宗地及配备点分布截图

    2.1.1         设置原则

    代表性:所在区段内,其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等具有代表性;

    确定性:周围条件、自身条件均较确定,基础信息易于采集调查;

    稳定性:土地条件、利用状况、周围土地利用条件比较稳定,较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况;

    标示性:所在区段内标志性建筑物,易于辨识。

    2.1.2        设置目的

    扩大样本容量,提高监测指标准确性;

    作为区段内更换现状标准宗地的备选点;

    增加数据库样本量,为房地产土地市场拓展研究提供数据支持。

    2.1.3         配备点调查

    公司针对配备点调查设计了一套调查表格,并附详细的填表说明。初次调查前,组织所有估价师集中培训,介绍表格项目内涵,交代填表注意事项,这样不仅方便估价师调查填写,更保证了估价师调查口径一致,保障了调查数据的准确性和可比性;初次调查过后,得到了调查样点基本数据,之后为了减轻估价师调查负担,公司设计了简化版的调查表格,重点保留如房价、租金等季度变动信息。

    公司要求每个配备点每个季度必须现场调查,且须调查3处交易或出租案例,其中住宅样点以交易案例为主,商业样点以出租案例为主;配备点本身或周边区域因素有较大变化的,须存照反映变化前后外观;每季度现场调查表格由专人负责收集整理,并使用抽样方式对调查数据质量进行检查,以保障调查数据的准确性;各季度动态监测上报工作完成后,对所有调查表格整理存档。通过以上方式,并经过长时间调查积累,目前已基本形成成都市房地产信息数据库。标准宗地及配备点房价数据库的建设不仅为地价动态监测工作服务,也为公司的房地产评估项目提供了很大帮助。

    2.2  开发数据库软件

    为有效管理标准宗地及配备点调查数据,本公司自主开发编写“四川大成房地产信息管理系统”软件,该软件专门针对动态监测调查数据库管理服务,具有录入保存数据、系统管理数据、时间定制查询、区域定制查询、图片上传浏览等基本功能,未来计划开发调查样点地图上点、地图定制查询、离线使用等功能。

    2.2.1           登陆

    估价师分别拥有各自账号密码,软件也提供密码修改功能。使用账号登陆后只能修改、更新本账号录入的数据,无法修改、更新他人数据,这防止了多用户使用造成误操作的可能。登陆界面见下图。

    2-2  软件登陆界面截图

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